Als u als natuurlijk persoon vastgoed exploiteert, is het altijd de vraag of dit in box 1 (hoge belasting, winst) of box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) zal plaatsvinden. De Belastingdienst zal snel stellen dat er sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, de belegger zal stellen: “ik doe niks en er is sprake van normaal vermogensbeheer, dus box 3.” Wij zullen in dit artikel verder de vraag onder de aandacht brengen voor u.
Exploitatie van vastgoed
Als een natuurlijk persoon zich bezig gaat houden met het kopen, verkopen en / of verhuren van vastgoed, kan sprake zijn van winst uit onderneming (of resultaat uit overige werkzaamheden). Een harde lijn is er niet en binnen het grijze gebied zijn de feiten uiteindelijk van groot belang. De kern is vaak: “wat doet u zelf?” Bij een box 1 belegging is de winst belast en zijn de (onderhouds)kosten aftrekbaar. De signalen die duiden op winst uit onderneming (box 1) zijn:
- veel eigen werk / actief vermogensbeheer (artikel 3.90 en 3.91 wet IB 2001);
- uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen);
- ingrijpende verbouwingen;
- snelle winst (aankoop / verkoop).
Wanneer een particulier een pand verhuurt als belegging, dan is dat vaak belast in box 3. En dat kan gunstig zijn, want de belastingdruk over de verhuuropbrengst kan dan soms wel 2 à 3 keer zo laag zijn als wanneer de verhuur in box 1 zou worden belast. Resultaat bij verkoop (winst of verlies) heeft wel gevolgen voor de belastingheffing in box 1, maar niet in box 3. Interessante vraag is dus: wanneer is de verhuur een box 3 activiteit en wanneer komen we in box 1 terecht?
Blijkens de rechtspraak is de verhuur belast in box 3 wanneer er sprake is van ‘normaal vermogensbeheer’. Als er echter in het kader van de verhuur arbeid wordt verricht en deze arbeid heeft ten doel om een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer past, dan kan sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden of zelfs winst uit onderneming. Het resultaat is dan belast in box 1.
Een voorbeeld: iemand heeft één verhuurd pand. Hij heeft het daar niet erg druk mee: hij int de huur en stuurt een aannemer langs als er onderhoudsproblemen zijn. De verhuur is belast in box 3. Dat zal waarschijnlijk niemand verbazen.
Maar als we nu iemand hebben met een groot aantal verhuurde panden, waar bovendien best nog wel wat werk aan vast zit. Dan komen we toch al snel in box 1.
Jurisprudentie
Onlangs was in de rechtspraak de volgende situatie aan de orde. Meneer X bezat 23 woningen, die hij verhuurde (veelal aan studenten). Hij verrichtte zelf de volgende werkzaamheden:
- innen van de huur;
- deels zelf regelen van nieuwe huurders;
- huurcontracten opstellen;
- inspectie van het gehuurde na afloop van het huurcontract;
- toezicht op ingeschakelde aannemers;
- administratie.
Kortom: meneer X had het er maar druk mee! De Belastingdienst vond daarom, dat de opbrengsten belast moesten worden in box 1. De fiscale rechter dacht daar echter anders over.
Voorop werd gesteld, dat op de inspecteur de bewijslast ligt om aan te tonen, dat sprake is van ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’.
In dit geval was de inspecteur niet in dit bewijs geslaagd. Hij had namelijk niet aannemelijk gemaakt, dat de door X verrichte arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel had om een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer behaald zou zijn. De verrichte werkzaamheden zouden tot een hoger rendement moeten leiden dan bij vergelijkbare kamerverhuur zonder die persoonlijk verrichte arbeid. Dit had de inspecteur dus in de ogen van de rechter niet aannemelijk gemaakt.
Wat zijn nu de belangrijkste conclusies voor de praktijk?
In de eerste plaats is elke casus steeds net weer even anders. Stel dat X ook schoonmaakwerkzaamheden zou hebben verricht en als gevolg daarvan een hoger rendement zou hebben behaald dan normaal bij kamerverhuur, dan zouden de inkomsten wellicht wel in box 1 belast zijn geweest. De inspecteur had dit dan nog wel moeten bewijzen.
Dat is dan tevens een tweede conclusie: procedures als deze worden soms gewonnen of verloren uitsluitend omdat een partij die ergens de bewijslast van heeft, er al dan niet in slaagt om dat bewijs te leveren.
De belangrijkste conclusie is echter, dat het verrichten van een flink aantal werkzaamheden bij verhuur van onroerende zaken op zich nog niet voldoende is om te concluderen tot belastingheffing in box 1: daarvoor moeten de werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben om een hoger rendement te behalen dan het geval zou zijn bij ‘normaal vermogensbeheer’.
Box 1 of box 3 beleggen in vastgoed
Steeds vaker wordt er over hetgeen gespard met de Belastingdienst. Er is een grijs gebied waar rechters steeds vaker hun mening over moeten geven (jurisprudentie). Dit maakt het wel steeds duidelijker, de grenzen worden dus strakker.
Richtlijnen die rechters afgeven (signalen voor box 1) zijn:
- Zelf administratieve werkzaamhden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innnen, betalingen verrichten, etc.
- Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
- Regelmatig aan- en verkopen met winst.
- Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).
- Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.
Het is wel van belang dat het geheel moet worden gewogen, het voldoen aan 1 voorwaarde is niet voldoende om dan maar te stellen dat er sprake is van een bedrijf / winst uit onderneming.
Hulp nodig?
We kunnen ons voorstellen dat je na het lezen van dit artikel nog vragen hebt. Vraag jouw adviseur naar meer informatie hierover. Heb je geen boekhouder of administrateur? Kijk dan verder op onze site, wellicht dat onze diensten ook bij jou aansluiten!
Yildiz & Partners 